房屋買賣停看聽，律師教你避免買到問題房屋物件！—（一）凶宅篇

讓我們來看一下這個案例：

有一對夫妻看上一棟水岸宅，但是只剩下4樓在出售，而「4樓」這種跟「死」諧音相近的樓層，滿多忌諱的民眾就會避開不買，因此4樓的物件價格相對之下也比較優惠。這對夫妻看上的4樓物件剛好是屬於「露臺戶」，客廳有一整面落地窗，走出去，屋外有8坪的大露台，水岸風光一覽無遺，所以儘管是四樓，這對夫妻也二話不說地決定買下。這對夫妻住進去之後，某日搭電梯遇到鄰居，閒聊之下才知道，這棟水岸宅社區，曾經有人從頂樓跳樓輕生，不知道是心理作用還怎樣，夫妻兩人開始常常生病，工作生活諸般不順遂，於是跑來詢問律師，買到凶宅該怎麼辦？

什麼樣的房屋算是「凶宅」？

其實在我們的法律規定裡面，沒有對於「凶宅」的定義，但是在內政部曾經頒布的一份函示裡面，可以看出所謂的「凶宅」需要符合3項要件：

（一）曾發生「兇殺」或「自殺」而死亡的情事：換言之，如果是自然死亡（生病、壽終正寢等等） 的狀況，都不算是凶宅喔！

（二）發生在賣方「產權持有期間」：在上面的案例中，如果這個跳樓輕生的事件，是發生在賣房子給這對夫妻的「賣方（前屋主）」持有房屋的期間，才可能構成凶宅，賣方（前屋主）也才需要把這樣的狀況告知這對夫妻。換言之，如果是發生在前前屋主、前前前屋主持有房屋的期間，就不符合此要件。

（三）限於發生在建築物的「專有部分」：在上面的案例中，如果是從頂樓跳樓，陳屍在社區1樓的中庭，那因為「發生地」頂樓、「陳屍地」中庭，兩者都是屬於社區的「共有部分」，所以不會有凶宅的產生。然而，如果案例中是8樓住戶從8樓跳樓輕生，陳屍在4樓住戶專有的露台上，那麼「發生地」8樓跟、「陳屍地」4樓，兩戶都會成為凶宅。


如何避免買到凶宅？

（一）賞屋前，做足功課：

除了可以上「台灣凶宅網」查詢該址是否為凶宅之外，現在也有很多房仲品牌、民間建制的凶宅查詢系統，多做查詢交叉比對準沒錯。此外，也可以多方向管理員、街坊鄰居、里長、轄區派出所等等詢問探聽房屋狀況。

（二）簽約時，謹慎確認：

現行「不動產說明書應記載及不得記載事項」已經明文規定，房屋是否為凶宅，是屬於交易的重大事項之一，房仲對此有調查義務，也需要如實告知買方，不可以隱匿或說謊。因此，民眾在看屋時，務必向屋主、房仲再三詢問及確認房屋是否為凶宅，在簽約前，也務必詳閱「不動產標的現況說明書」當中的「非自然身故」欄位選項，要如實勾選填寫。

（三）合約中加註「排除凶宅條款」：

如果想要更謹慎一點，也可與賣方、仲介協商，在契約當中加註「排除凶宅條款」，例如約定：若房屋曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方需無條件解約、返還價金，絕無異議等等字眼。一方面可以當作事後退款解約的保障，一方面也具備嚇阻賣方、仲介隱瞞凶宅屋況的效果。

萬一不幸買到凶宅，該怎麼辦？

（一）解除買賣契約、或要求減少價金：

雖然說在法律上沒有對於凶宅的定義，但是因為社會大眾普遍對於凶宅還是會有嫌惡、忌諱的心理，進而造成凶宅的交易價值降低，所以在法院的實務見解上，大多認為凶宅是有瑕疵的房子，屬於民法上的「物之瑕疵」。

因此，買到凶宅的民眾，務必記得立即通知賣方，並且要在通知後的6個月內主張要「解除買賣契約」，也就是不買這棟房子了，要求賣方全額退款。如果想要保留房子，可以不解除買賣契約，但是要求「減少買賣價金」也就是部分退款，在訴訟實務上，通常會通過鑑價程序，去判斷凶宅價值與鄰近正常房屋的市場價值，用兩者之間的差價來作為退款依據。

（二）不解約，但要求損害賠償：

假如賣方是「故意」隱瞞凶宅的狀況（例如在「不動產標的現況說明書」當中說謊或隱匿），或者買方是在交屋5年後才發現凶宅，已經來不及解除契約或要求減少價金，此時雖然不能解約，但是仍然可以向賣方提告要求損害賠償。

（三）向賣方、仲介追究責任？

民眾在發現買到凶宅的第一時間，往往感到很氣憤、甚至懷疑是被賣方或者仲介欺騙，而馬上提起「刑事」詐欺告訴，或依照不動產經紀業管理條例對仲介追究責任。然而要注意的是，等到提告結果出爐（起訴或不起訴處分）往往已經超過6個月期限，而且這個刑事判決或處分書的結果，對於買方之後在「民事訴訟」要向賣方解約、要求賠償時，也可能影響民事法院的判斷。因此，律師在這邊要小小提醒大家，務必記得先把握通知後6個月的黃金期限，向賣方主張解除契約或減少價金，之後再諮詢律師，評估是否適合提起刑事告訴來追究賣方或仲介的責任，較為妥當。

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